Co musíte znát při zřízení hypotéky?​​​​​​​


Abyste lépe porozuměli informacím,
které Vás budou v tomto e-booku postupně provázet, měli byste si osvojit základní pojmy. 


LTV

Tento výraz pochází z anglického spojení slov „LOAN TO VALUE“, což znamená poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Banky určují tzv. LTV pásma, která navazují na číselnou hodnotu vyjadřující % výměr z ceny nemovitosti, a ze kterého lze vypočítat maximální výši hypotečního úvěru. V praxi to tedy znamená, že když je LTV 80, poskytne Vám banka úvěr ve výši 80 % hodnoty nemovitosti a zbylých 20% musíte zajistit z vlastních finančních zdrojů. Čím je LTV nižší, tím je zpravidla i nižší úroková sazba a tím je i úvěr pro banku méně rizikový.

LTV patří do hlavních rizikových faktorů při posuzování hypotéky. Čím je LTV vyšší, tím rizikovější je úvěr pro banku. V případě zvýšení úrokové sazby po skončení fixace nebo poklesu příjmu žadatele, který žádal o úvěr téměř bez vlastních prostředků, může dojít k velkým potížím v souvislosti s jeho splácením. Banky se v takovém případě chrání a často požadují po dlužníkovi pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, což nepochybně navyšuje náklady na hypotéku.


DTI

Ukazatel DTI vyjadřuje, že výše dluhu žadatele by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu.


DSTI

Ukazatel DSTI vyjadřuje, že žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu.

NEGATIVE PLEDGE 

Ilustrační obrázek


Kontrolujte existenci tzv. negative pledge, což znamená zákaz zcizení nebo zatížení, který je zapisován formou věcného práva na list vlastnictví zastavované nemovitosti.  Tento nástroj byl přesně definován v ustanovení nového občanského zákoníku v roce 2014. Ve smlouvě je tak sjednán zákaz prodeje, zcizení nemovitosti nebo zákaz zatížení například v podobě zástavy nebo věcného břemene atp. 

V praxi to tedy znamená, že poskytovatel hypotéky zakotví do smlouvy požadavek, aby byly spolu se zástavním právem k nemovitosti do KN zapsány tyto nové instituty. V konečném důsledku pak není klientovi umožněno refinancování bez povolení původní banky.

Myslíte, že je moudré, nechat se přesvědčit prohlášením banky o tom, že bude tento souhlas s refinancováním poskytnut automaticky? Řešení tohoto procesu totiž může být jak časově, tak i technicky velmi náročné a navíc nemáte nikde jistotu, že bude původní banka ochotně spolupracovat.


Poskytovatel hypotéky vždy rád využije všech ustanovení smlouvy, které mu přinesou jakýkoliv užitek. Existenci „ Negative pledge“ je možné zjistit z textů zástavních smluv. Podle smlouvy provádí katastr nemovitostí zápis do listu vlastnictví. Kupujete-li nemovitost, zkontrolujte zmínku o zákazu zcizení nebo zástavy v listu vlastnictví kupované nemovitosti a vyžádejte si od prodávajícího kopii zástavní smlouvy.

Nenechte se ovlivnit sliby, rozhoduje pouze to, co je napsáno ve smlouvě!

Ilustrační obrázek


Zásadní význam pro vyjednávání s bankou má finanční specialista, který by měl na tento institut pamatovat a poskytovatele hypotéky předem informovat, zda klient přijímá zákaz zcizení a zatížení či nikoli.

V případě zákazu zatížení zástavním právem, a vzniku požadavku klienta na refinancování, je potřeba písemného souhlasu banky a uhrazení poplatků za výmaz z katastru nemovitostí. Po odstranění z listiny vlastnictví je nutné podat nový návrh na vložení zástavního práva do tohoto dokumentu. Katastr nemovitostí může zápis provést až po uplynutí lhůty 20 dní dané zákonem. 

Uplatňuje-li se zákaz zcizení nebo prodeje, není možné nemovitost přvést na nového majitele. Je vyžadována součinnost s bankou.


Ilustrační obrázek


P.A. 

Při vyřizování hypotéky se setkáte s termínem  p.a., „per annum“ – což v překladu z latiny znamená > roční, za rok. Jedná se o finanční odměnu pro banku za vypůjčení peněz.

Pokud tedy máte účet a u něho uvedený úrok například 1% p.a., pak to znamená, že se váš vklad za rok zúročí jedním procentem.

POJIŠTĚNÍ HYPOTÉKY

Jestliže Vám banka nabídne lepší úrokovou sazbu, zpravidla je tato nabídka vykoupena doprovodnými finančními produkty, které Vám banka nabídne. Obvykle se jedná o úvěrové pojištění, s jehož uzavřením získáváte zvýhodněnou slevu na úrokové sazbě ve výši 0,1 – 0,2 %. Nejčastěji se toto úvěrové pojištění k hypotéce uzavírá pro případ smrti, invalidity, pracovní neschopnosti i ztráty zaměstnání. Banky toto zřízení úvěrového pojištění mohou požadovat i z důvodu nízké bonity, vysokého LTV nebo věku žadatele. 

Pokud klient žádá o vysokou hypotéku nebo je mu více než 60 let, některé banky požadují uzavření životního pojištění a vinkulaci plnění v její prospěch. 

Pokud klient žádá o vysokou hypotéku nebo je mu více než 60 let, některé banky požadují uzavření životního pojištění a vinkulaci plnění v její prospěch. 

POJIŠŤĚNÍ NEMOVITOSTI

V případě hypotečního úvěru u nemovitosti, která je zajištěna ve prospěch banky, bývá sjednání pojištění (bytové jednotky nebo domu) vždy podmínkou. Pojistná smlouva musí být sjednána na tzv. reprodukční cenu, čímž se rozumí cena, za níž by bylo možné srovnatelnou nemovitost znovu postavit. Banka přitom vyžaduje vinkulaci pojistného plnění ve svůj prospěch. Stručně řečeno banka, u které je nemovitost zastavena a vznikl u ní nárok na pojistné plnění v důsledku škody, má od určité částky rozhodující právo o tom, komu budou prostředky z pojistného plnění vypláceny. Ve většině případů jdou tyto prostředky na účet majitele nemovitosti nebo firmy, která následně odstraňuje vzniklé škody na Vašem majetku.


Ilustrační obrázek


RPSN 

RPSN upravuje zákon o spotřebitelském úvěru tak, aby byly zachovány jednotné podmínky pro všechny, aby její vypovídací hodnota byla maximální.
RPSN neboli Roční Procentní Sazba Nákladů, nás neinformuje pouze o výši úrokové míry, za kterou nám úvěrová společnost (banka, ale i nebankovní společnost) nabízí své peníze k vypůjčení. K informaci o úrocích přidává podrobnosti o dalších nákladech úvěru např. poplatek za vyřízení úvěru, vedení úvěru (pokud je zpoplatněno) nebo pojištění v případě nemožnosti splácet. U úvěru zajištěných nemovitostí - pojištění nemovitosti a náklady na ocenění nemovitosti.

Ilustrační obrázek


TAJEMNÁ FIXACE

Jedním z hlavních kritérií pro rozhodnutí o hypotéce je doba fixace úrokové sazby. Termín konce fixace úrokové sazby však není dnem, ve kterém byla podepsána úvěrová smlouva. Fixační období je délka, po kterou nám banka garantuje dojednanou výši úrokové sazby. Zpravidla se pohybuje v délce jednoho, třech až deseti let. Přesné datum konce fixace je nutné hledat v textu úvěrové smlouvy.

Po uplynutí této doby může banka úrokovou sazbu změnit, přičemž je povinna Vás o této změně informovat minimálně 3 měsíce předem.  

Refinancováním hypotéky šetříte své finance. Jedná se o splacení stávající hypotéky novým hypotečním úvěrem. Refinancování doporučujeme provést pokaždé, když končí sjednaná fixace úrokové sazby. Díky tomu si vyjednáte lepší podmínky a neplatíte zbytečně více, než musíte.

Nevíte si rady, jak vyjednat v bance nejvýhodnější podmínky? Oslovte našeho hypotečního specialistu a máte po starostech. 

Přejete-li si refinancovat, myslete na včasnou reakci ještě před termínem fixace!

Ilustrační obrázek


APLU FIXAČNÍ HLÍDAČ

Blíží se konec fixace úrokové sazby vaší hypotéky? Pak přichází okamžik, kdy vám banka může oznámit změnu úrokové sazby. Jak už bylo zmíněno, ze zákona vás musí informovat minimálně 3 měsíce předem, ale v praxi si banky dávají na čas. Důvod je prostý – čím méně času máte na rozmyšlení dalšího postupu, tím větší je pravděpodobnost, že kývnete na nevýhodnou nabídku banky včetně vysokého úroku.

Využijte náš chytrý hlídač a získejte nejen výhodnější podmínky, ale také spoustu cenných rad, jak ušetřit.

ZÁHADA JMÉNEM VOP

VOP - Všeobecné obchodní podmínky. Není radno VOP a všeobecné úvěrové podmínky jakkoli podceňovat. Texty některých povinností klienta jsou formulovány značně nevýhodně. Pokud však klient dodržuje běžné zvyklosti, splácí úvěr včas a neporušuje očividné zákazy, zpravidla se s důsledky těchto povinností nesetká. Budoucnost je ale nejasná a není radno spoléhat na to, že se nikdy neocitnete ve výjimečné situaci právě Vy.

V některých všeobecných podmínkách je možné se setkat i s takovými formulacemi,
které vedou k dojmu, že klient porušuje smlouvu i při pouze teoretickém činu. Mohlo by se například jednat o situaci, kdy banka dojde k závěru (na základě svého odborného posudku), že klient v budoucnu nemusí být schopen plnit své závazky. Za takovou situaci by pak mohla být považována kupříkladu i zcela nepravdivá informace publikovaná třeba na sociální síti.


Ilustrační obrázek


ZÁSTAVA

Zástava je zajištění úvěru nemovitosti, kdy je nemovitost dána bance jako záruka pro případ neschopnosti splácet hypoteční úvěr. Tato zástava je vázána podmínkou zápisu do katastru nemovitostí, na jejímž základě hypoteční úvěr bude čerpán. Do zástavy můžete dát nemovitost kupovanou nebo jinou, ale musí být vždy ve vlastnictví úvěrovaného nebo ji musí koupí nabýt.


ZÁSTAVNÍ HODNOTA NEMOVITOSTI

Jedná se o tržní hodnotu nemovitosti, kterou si banka nechává vypracovat odhadcem. Jde o cenu, za kterou je banka schopna danou nemovitost prodat v případě, že dojde na straně klienta k neschopnosti splácet hypoteční úvěr. Odhadní ceny nemovitostí se v jednotlivých bankách mohou diametrálně lišit z důvodu jejich odlišné metodiky. 

Výhodou takového odhadu je rychlost jeho zpracování (3 – 5 pracovních dnů). Banka Vám automaticky přidělí vybraného odhadce, se kterým spolupracuje, nebo si svého odhadce můžete libovolně vybrat i Vy sami ze seznamu poskytnutého bankou a tudíž tak i mnohé „ovlivnit“. Výše odhadu má totiž obrovský vliv na samotnou výši poskytnuté hypotéky a stejně tak i výši úrokové sazby. Proto je odhad skutečně důležitý.

Ilustrační obrázek


Poplatek za odhad se obvykle pohybuje v cenách od 3.500 do 5.000 Kč, v návaznosti na druh nemovitosti. Můžete ale taktéž narazit i na speciální akce jednotlivých bank, kdy jsou odhady nabízeny zdarma.

Při koupi bytu se můžete setkat s tzv. zjednodušeným odhadem. Odhad je zpracován na základě cenových map pro města nad 10 000 obyvatel. Účelem hypotéky musí být výhradně koupě bytu.


Chcete se dozvědět o financování nemovitosti více?
Další kapitola e-booku Hypotéka aneb... Co Vám v bance neřeknou je tu pro Vás!
 





​​​​​​​

2050návštěv za poslední měsíc