Jak se ponořit do nákupu bytu
a neztratit dech

 

Kolik nemovitostí za život koupíte? Cítíte se silní v kramflecích při komunikaci s realitními makléři a prodejci nemovitostí? Jste připraveni vyjednávat bez emocí? Důkladná příprava a dostatek informací mohou být klíčovým prvkem úspěchu celého procesu nákupu bytu.

Nákup bytu je strategické rozhodnutí,
jehož úspěch závisí na tom, jak dobře jste připraveni

Ponořit se do tajemných vod koupě nemovitosti může být dobrodružnou cestou, ale vydávejte se do nich vždy vyzbrojeni všemi potřebnými informacemi.

Koupit či pronajmout?

Nákup bytu je významným rozhodnutím, které je spojeno s odlivem značného množství finančních prostředků. A není nic špatného na tom, pronajímat si byt do doby, než budete připraveni k vydání těchto financí. Pronájem je však možné doporučit pouze za situace, kdy měsíční výdaj na takové bydlení nepřekročí více než 35 až 40 % Vašich měsíčních příjmů.

Nejlepší rada, jak dobře koupit?

Nákup bytu na současném trhu není jednoduchou ani průhlednou transakcí. Prezentace nemovitostí není jednotná, prodejci i zprostředkovatelé prodeje využívají širokého spektra marketingových technik, které dokážou zájemce zmást a ohrozit jeho spokojenost s nákupem.

Nekompletní informace Vás mohou připravit o peníze

Pod samotným pojmem byt se skrývá mnoho forem nemovitostí zahrnujících rovněž apartmány, celá podlaží i vícepodlažní jednotky. Byt na klíč je ideální možnost pro koncového uživatele, který má k dispozici všechny požadované finance. A ano, ke každému z nepřeberného množství druhů bytů se vážou jiné otázky k zodpovězení a jiné problémy k vyřešení před koupí. 

Pokud bychom však měli vybrat pouze jedno pravidlo, které je nutné dodržet pro úspěšný nákup bytu, musíme sáhnout po starém, ale pravdivém, přísloví: Důvěřuj, ale prověřuj!

Dostatek informací a precizní kontrola stavitelů, developerů, vlastníků nemovitostí, ale rovněž zprostředkovatelů prodeje, důkladný průzkum dané nemovitosti, ale i jejího okolí, je nezbytnou součástí správného investičního rozhodnutí. Tento komplexní přístup je značně časově i vědomostně náročný a zpravidla vyžaduje spolupráci množství specialistů. Nesázejte tedy pouze na jednu kartu, trvejte na konzultaci s multidisciplinárním týmem.
 

Vyžadujte posouzení bytu od odborníků v oblasti
stavebnictví, práva, nemovitostí i financí

Výběr je teprve začátek

Neexistuje ten nejlepší byt vhodný pro každého, pouze Vy víte, jaké jsou Vaše potřeby, a které vlastnosti bytu je mohou naplnit. Je ale možné upozornit na oblasti, nad kterými by se každý kupující měl zamyslet.

Nákup bytu je investice, vybírejte srdcem,
poslední slovo ale musí mít vždy mozek

Má byt dostatečné základní vybavení? Je k dispozici voda, kanalizace, jsou přivedeny energie? Jsou všechna připojení v bezvadném a v bezpečném stavu? Tato fakta je možné ověřit přímo osobně, nejlépe však za asistence zkušeného stavebního technika.

Jak efektivní je infrastruktura v oblasti, kde je byt umístěn? Pomocí jakých dopravních prostředků je možné se k bytu dostat? Je možné v okolí parkovat, a za jakou cenu? Jedná se o informace zpravidla snadno dostupné na internetu, či při osobní návštěvě lokality, ve které se byt nachází. Omezení parkování, například v centrech měst, může z prostého vynášení nákupu z auta udělat nenáviděné okamžiky. Zpoplatnění parkovacích stání se pak může bolestně projevit v rodinném rozpočtu.

Absolvovali jste prohlídku nemovitosti dopoledne? Kolik volných parkovacích míst se v lokalitě obvykle nachází okolo sedmé hodiny večer, kdy se rezidenti nemovitostí vrátí z práce?

Recept na dobrou investici

Pro zkušeného investora není nákup bytu pouze vyhledávání v internetových katalozích a odkývání veškerých prodejcem přednesených podmínek. Zjišťuje informace, kooperuje se specialisty a vyjednává tak, aby výhodu na straně prodejce přetvořil ve svoji vlastní příležitost, tak jak napovídá následující schéma.

Schéma nákupu bytu

Vyjednávání

Představili jste si právě scény z amerických filmů, kde hrdinové lstivými úskoky a emocionálním nátlakem dosáhnou obrovské slevy na ceně nemovitosti? V reálném životě tak obchod obvykle nevypadá, a budete-li mít pocit, že se tomuto obrazu jednání přibližuje, raději vycouvejte. Nebuďte na straně manipulovaného!

Nejlepším nástrojem vyjednávání jsou informace - jejich sílu pak ovšem skutečně můžete korigovat emocemi

Ilustrační obrázek

Výrazné emocionální projevy však nemají na vyjednávání místo. Cílená manipulace zpravidla zapudí prodávajícího, přestane Vám důvěřovat a nebude mít zájem s Vámi obchod uzavřít.

Které informace jsou pro vyjednávání stěžejní? Argumentaci postavte na informacích zjištěných o technickém stavu stavebních konstrukcí a jiných prvků bytu, cenách obdobných bytů v lokalitě, na znalosti právních požadavků, a míře, do jaké je byt naplňuje.

Při vyjednávání pátrejte po tom, co se před Vámi snaží prodejce, či zprostředkovatel prodeje, skrývat. Proč vlastně majitel nemovitost prodává? Jaké jsou jeho pohnutky? Je ochotný sdělovat klady i zápory nemovitosti?

Zcela specifická situace vzniká v případě doposud nedostavěného bytu. Měli byste pečlivě kontrolovat zkušenosti stavebníka, zjistit počet již dokončených projektů, realizovaných dodávek, zapojených bankovních institucí, ale rovněž prozkoumat všechny současné možnosti, které se v okolí projektu nabízí a vybrat takovou, která vyhovuje všem Vašim požadavkům. A jak se vlastně pozná kvalitní stavitel? Kvalita předchozích realizovaných konstrukcí má hlavní slovo, mimoto je však vhodné prověřit také jeho finanční sílu, schopnost dodávat včas a platební podmínky.

Uzavírejte vztahy pouze tam,
kde se cítíte bezpečně investovat 

Připletou-li se do vyjednávání Vaše emoce spontánně, a budete-li zatlačeni do kouta, například protože máte o nemovitost opravdu velký zájem, ale jste omezeni finančně, nebo časově, nemusí obchod proběhnout v pořádku. Nezávislá strana, která dobře rozumí jak problematice, tak argumentaci a metodice vyjednávání, je nejefektivnějším nástrojem, jak obchod uzavřít výhodně. A bez stresu.

Peníze až na prvním místě

Každý chce za svoji nemovitost dostat nejvíce, kolik je možné.

Prodávající zpravidla žádá víc, než očekává, že dostane

Proč tedy přistupovat na první nabídku? Neváhejte vyjednávat slevy, uvědomte si však, že pokud prodávající na Váš požadavek slevy přistupuje zcela bez odporu, může to mít důvod. Je dobré znovu zvážit, zda s nemovitostí není něco v nepořádku. Jakkoliv dobře jste připraveni hrát šokované, při vyřknutí vysoké ceny, a vést vyjednávání na emocionální úrovni, počítejte s tím, že tuto strategii prodávající dobře zná. Chcete-li skutečně vyjednat slevu, musíte mít k dispozici dostatečné množství argumentů, aby Váš požadavek byl evidentně oprávněný.

Ilustrační obrázek

 

Kupní cena samotné nemovitosti není jediným výdajem, který musíte být připraveni vydat při koupi bytu. Je nutné počítat i s investicemi do úprav a oprav nemovitosti. K těm se pak zpravidla váže rovněž čekání s nastěhováním do doby, než budou práce hotovy. Výpočet takových nákladů přísluší stavebnímu technikovi, který odhalí i skryté závady a poskytne reálný pohled na potřebnou další investici. Aneb, poskytne další argument pro slevu!

Cena bytu by neměla překročit cenu obdobného majetku v dané lokalitě. Tento fakt je možné prověřit porovnáváním cen různých prodejců. Data získaná průzkumem trhu je možné využít jako páku ke snížení kupní ceny. Kupující, coby jedinec, často neustojí tlak prodávajícího a přistupuje na přemrštěnou cenu. V současnosti je možné nechat se při vyjednávání o koupi bytu zastoupit realitní kanceláří i na straně kupujícího. Obavy o navýšení celkové ceny investice se ukazují jako liché. Zastupující kancelář zpravidla vyjedná tak významné snížení ceny nemovitosti, a tak výhodné podmínky smluv, že celkové náklady kupujícího jsou nižší průměrně o 10 %, oproti situaci, kdy by jednal samostatně.

Právo ...

Inzeráty prodeje bytů se nepyšní informacemi, že je na nemovitosti vázána zástava či exekuce. Rovněž odpovědi na otázky, zda je byt v osobním vlastnictví, je možné na něj získat úvěr, nebo se jedná o družstevní byt, bez možnosti převodu do osobního vlastnictví, se zájemce dozví zpravidla teprve, když o ně sám požádá.

Inzeráty se nerady chlubí nedostatky bytů,
klíčem je klást dotazy a zjišťovat

Ilustrační obrázek

I pokud jsou všechny stavební konstrukce bytu v bezvadném stavu, zákon vyžaduje provádění určitých revizí. V bytech, které disponují plynovým kotlem, se provádí kontrola technikem tohoto druhu kotle, ale zároveň kontrola spalinových cest a jejich čištění. Pokud revize v zákonném termínu provedena není, a kotel způsobí havárii, nevztahuje se na tuto situaci pojištění. Zákon rovněž požaduje posuzování energetické náročnosti nemovitostí. Prodejce je povinen při prodeji bytu předat vyúčtování energií za 3 roky zpětně.

Ani pokud jste již prošli celým procesem vyjednávání, a dospěli jste k ceně za nemovitost přesně podle vašich představ, ani pokud Vám byt schválil i Váš stavební technik, nejste z nejhoršího venku. Dostáváte se totiž právě k velmi svízelné problematice věci - sestavení kupní smlouvy. Nadefinování přesných podmínek koupě může zabrat mnoho dní jednání a řadu konzultací s právními zástupci.

K realizaci investice tak značného rozsahu není možné
doporučit jiné získání smlouvy, než sestavení advokátem

Může se jednat o časově a finančně náročnou záležitost, v takové chvíli kupující ocení, spolupracuje-li s multidisciplinárním týmem realitní kanceláře, která ho při koupi bytu zastoupí.

Chyby ve smlouvě mohou způsobit její neplatnost

Platnost smluv ohrožují i zcela základní nepřesnosti. Jedná se často o nesprávné označení účastníků smlouvy a jejich zástupců, chybné osobní informace, či neprovedení úředního ověření podpisů. Smlouvy mnohdy neodpovídají novému občanskému zákoníku, či katastrálnímu zákonu.

Předmět koupě musí být zcela přesně vymezen dle zákona, s určením spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a pozemku. Neplatnost celé smlouvy způsobuje rovněž neuvedení projevu pravé vůle prodávajícího nemovitost prodat, a předat ji do vlastnictví kupujícího, a vůli kupujícího tuto nemovitost převzít.

Před podpisem smlouvy je obvykle vyžadováno uhradit rezervační poplatek. Nový občanský zákoník změnil zavedené postupy. A ne všechny realitní kanceláře tuto změnu již reflektují. Smlouva o rezervačním poplatku je trojstranná a uzavírá se mezi prodávajícím, kupujícím a zprostředkovatelem. Nikoliv pouze mezi kupujícím a zprostředkovatelem, tedy realitní kanceláří.

 

... a pořádek

Stavební technik, kterého přizvete k posouzení vybraného bytu, má za úkol posoudit, v jakém stavu jsou jednotlivé konstrukce. Měl by posoudit, jaké opravy je potřeba uskutečnit před zahájením bydlení, odhadnout jejich cenu i dobu trvání prací. Tyto informace je třeba využít při jednání s prodejcem. Přistoupí na odstranění závad před prodejem, nebo sleví na ceně nemovitosti? Až bude byt Váš, prodejce již nebude ochoten řešit dodatečně odhalené závady.

Řešení oprav prodávajícím požadujte před podpisem smlouvy

Ilustrační obrázek

Poruchy stavebních konstrukcí mohou být drobného charakteru, ale rovněž si mohou vyžádat statisíce, ale i miliony korun. Mezi závažné problémy stavebních konstrukcí patří například praskliny způsobené nerovnoměrným sesedáním zdiva. Tento problém si umí vyžádat až několik set tisíc korun.

Častým problémem je pronikání vody do některých míst v konstrukci. Tento problém se netýká pouze samostatně stojících rodinných domů, ale rovněž bytových domů, například je-li dům situován pod svahem, a přízemí je umístěno v malé výšce nad terénem, může voda vzlínat po stěnách nahoru. Je možné se setkat se zatékáním vody do garáží, ale rovněž pronikáním vody vstupem do bytů z terasy či z balkonu. Pokud je špatně zhotovena instalace potrubí, byt je ohrožen postupným pronikáním vody spárami v oblasti vany a sprchového koutu.

Stavební technik dokáže posoudit úroveň termoizolace. Snímky z termokamery mohou odpovědět na otázku, kde se v konstrukci nacházejí tzv. tepelné mosty a dochází ke ztrátě tepla. Problém se často týká výplní otvorů oken či dveří, problémy mohou být nalezeny v oblasti balkonu či lodžie. Tato místa v konstrukci neohrožují byt pouze ztrátami tepla, ale rovněž pronikáním vlhkosti, které může tvořit nebezpečné písně.

Ohrožení představuje i nesprávně zakotvené zábradlí a nedostatečné odvětrávání garáží. Specifickým problémem jsou nezaizolované rozvody vody a vedení potrubí v blízkosti vytápění, které způsobí zmnožení bakterie Legionella pneumophila v přiváděné vodě.

Tým specialistů na reality ušetří peníze

Ilustrační obrázek

 

Rozvažujte, zda platit jednotlivým odborníkům hodinovou sazbu za každou návštěvu nemovitosti, či zda spolupracovat s realitní kanceláří, která zastupuje kupujícího. Praxe ukazuje, že komplexní zastoupení kupujícího snižuje pořizovací náklady nemovitosti. 

Na rovinu!

Pojďme si porovnat byty - přehledně a podle jednoho měřítka. Následující formulář Vám pomůže udělat v nabídce jasno.

Checklist bytu

 

Koupě investičního bytu na pronájem

Koupě investičního bytu na pronájem

Přemýšlíte o tom, jak zhodnotit své finance a vybudovat zajímavý pasivní příjem? Investice do koupě nemovitosti je atraktivní možností, jak zbohatnout. Protože jde o dlouhodobou investici v řádu st...

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Koupě domu se může stát jedním z nejšťastnějších momentů života, ale může i pěkně potrápit. Dokážete udržet emoce na uzdě a považovat nákup domu za investiční transakci?

TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI

TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI

Po podpisu smlouvy je pozdě požadovat opravy! Koupě staršího domu vyžaduje pečlivé posouzení stavebním technikem.

Potřebujete poradit? Napište nám!

2676návštěv za poslední měsíc