Jak se ponořit do nákupu domu
a neztratit dech

 

Koupě domu se může stát jedním z nejšťastnějších momentů života, ale může i pěkně potrápit. Dokážete udržet emoce na uzdě a považovat nákup domu za investiční transakci?
 

Koupit, či postavit?

Praxe ukazuje, že ani stavba domu vlastními silami nemusí být nástrojem k významnému snížení investice do nemovitosti. Do výpočtu navíc vstupuje rovněž další proměnná, a tou je čas. Stavba domu je časově náročnou záležitostí, a pokud zvolíte stavbu vlastními silami, pak se termín dokončení projektu může minout s Vaší představou i o několik let.

Nejlepší rada, jak dobře koupit?

Nabídka domů na současném trhu je nepřeberná. A přesto je obtížné najít jeden takový, který by ve všech ohledech splňoval Vaši představu. Nejčastějších důvodů je hned několik, prodávané domy jsou často stavěny svépomocí, mnohdy není přesně dodržena projektová dokumentace, a je měněna až dodatečně. Majitelé prodávají domy z nejrůznějších důvodů, ve chvíli, když jsou rozhodnuti, že v domě nebudou již dále bydlet, omezují rovněž náklady a práci vloženou do oprav a údržby nemovitosti.

Zanedbávání údržby se může projevit teprve poté,
co se dům ocitne ve Vašem vlastnictví

Všechna tato fakta se může snažit prodejce, nebo zprostředkovatel prodeje, ponechat stranou vyjednávání. Při procházení jednotlivých inzerátů nezapomeňte na to, že forma prezentace nemovitostí na internetu není jednotná, prodejci a zprostředkovatelé prodeje doplňují pouze takové informace, které vyvolávají zájem a neodradí potenciální kupce od další komunikace.
 

Trvejte na posouzení domu odborníky v oblasti
stavebnictví, práva, nemovitostí i financí

Nákup domu se tak stává honbou za objevením co nejvíce informací o minulosti a současném stavu nemovitosti. Dostatek informací o vlastnících nemovitostí, ale rovněž o zprostředkovateli prodeje, a precizní kontrola daného domu a okolí, je nezbytnou součástí správného investičního rozhodnutí. Tento komplexní přístup je značně časově i vědomostně náročný a zpravidla vyžaduje spolupráci řady specialistů z různých oborů. Nesázejte tedy pouze na jednu kartu, trvejte na konzultaci s multidisciplinárním týmem.


Kupujete dům pro sebe, nebo pro další generace?

Ilustrační obrázek

 

Pohlédněte kruté pravdě do očí. Můžete svůj dům milovat více než cokoliv jiného a přesto je možné, že některý z Vašich potomků bude v budoucnu usilovat o prodej. Myslete na koupi domu i z tohoto úhlu. Kupujete dům, který představuje investiční příležitost pro další generace?
 

Výběr je teprve začátek

Nákup domu postaveného na klíč může představovat finančně náročnější investici, pokud však vyberete schopného dodavatele, budete přesně vědět, co ve výsledku očekávat. Na Váš produkt se budu vztahovat záruky.

Nákup zcela nového domu pocházejícího z developerského projektu disponuje prakticky stejnými výhodami jako dům na klíč, není však možné ovlivňovat podobu nemovitosti a je nutné přijmout ji tak, jak je realizována. Stále se však jedná o novostavbu, v nejbližším období tak nebudete muset řešit skryté závady na vlastní pěst.

Situace je o mnoho obtížnější při výběru staršího domu. Možnost rozhodnutí o jeho podobě prakticky neexistuje, pouze málokterý z domů přesně splní představu, kterou jste si na samém začátku hledání vytyčili.

K výběru staršího domu je třeba přistupovat velmi pragmaticky i přesto, že Vám učaruje genius loci

Snažte se uvědomit si veškerá negativa nemovitosti, a především další náklady, které se k domu vztahují.
 

Ilustrační obrázek

Je třeba vždy zjistit, zda má dům dostatečné základní vybavení, zda je k dispozici voda, kanalizace, veškeré energie, internet, jak je řešen odvoz odpadu. Přizvěte zkušeného stavebního technika k posouzení, zda jsou konstrukce a připojení v bezvadném stavu a zda je řešení rovněž bezpečné.

Při výběru domu na romantickém místě neopomeňte všechny aspekty, které doposud patřily k vašemu životu jinde. Umožní Vám infrastruktura v oblasti, kde je dům umístěn, pohodlnou a rychlou přepravu? Pomocí jakých dopravních prostředků je možné se k domu dostat? Je možné v okolí domu pohodlně parkovat? Pokud na prohlídku nemovitosti přijíždíte vozidlem, nezapomeňte, že někteří členové Vaší rodiny nemusí řídit vozidlo, a i oni si přejí být soběstační při provádění základních denních úkolů.

Pracujete ve městě a zamýšlený dům je od města poněkud vzdálen? Jak moc ranní a večerní dopravní špička ovlivní Vaši cestu mezi domem a místem výkonu zaměstnání?

Recept na dobrou investici

Pro zkušeného investora není nákup domu pouze vyhledávání v internetových katalozích, ale především dolování informací, spolupráce se specialisty a neoblomné vyjednávání. Schéma vedoucí k uzavření úspěšného obchodu následuje níže.

Schéma k úspěšnému obchodu

 

Vyjednávání

Odbourejte emoce, jednejte profesionálně a pragmaticky. Všechny své argumenty zakládejte na faktech, které jste získali z odborných posudků.

Nenechte prodávajícího či zprostředkovatele prodeje diktovat podmínky, které by omezovaly Vaše možnosti získání informací, či opakované návštěvy nemovitosti. Vyžadujte, aby do nemovitosti měli přístup všichni Vaši spolupracující specialisté, i kdyby to znamenalo nemovitost navštívit opakovaně. Pokud zprostředkovatel prodeje či prodejce odmítá přístup, například stavebnímu technikovi, je nutné se pozastavit nad tím, co ho k tomuto jednání vede.

Jednání o koupi domu není místem pro emoce,
nenechte se zatlačit do úzkých


Cílem vyjednávání je dosáhnout shody kupujícího a prodávajícího. Pravým obsahem vyjednávání jsou prvky dohody, které jsou pro Vás zcela nezbytné, abyste byli ochotni smlouvu uzavřít. Vaším cílem vyjednávání je však dosáhnout ideálů, tedy těch požadavků, které povedou k Vaší naprosté spokojenosti s nákupem. Než do vyjednávání vstoupíte, rozhodněte o věcech, které jste ochotni v rámci dosažení dohody ztratit.

Postupujte od nejjednodušších bodů k nejobtížnějším

Je možné doporučit zahájit vyjednávání od těch bodů, u kterých předpokládáte, že nebudou nalezeny překážky, teprve pak přistoupit ke složitějším otázkám, které budou vyžadovat intenzivní argumentaci. Vyjednávání ceny je zpravidla obtížným bodem. Často je však možné narazit rovněž na problémy při definování některých bodů smlouvy. Jedná se například o formu platby, či termíny a způsob převodu vlastnictví majetku.

K jednání přicházejte vybaveni informacemi


Při nákupu staršího domu poskytne stěžejní informace především posudek technického stavu stavebních konstrukcí a jiných prvků domu. Argumenty pro vyjednávání o ceně poskytne analýza cen obdobných nemovitostí v lokalitě. Zjistěte co nejvíce o historii a aktuálním stavu nemovitosti z pohledu legislativy. Základní informaci poskytne katastr nemovitostí. Spolupráce s advokátem je často jedinou cestou k bezpečnému ošetření otázek vlastnictví.

Při vyjednávání aktivně vyhledávejte jakékoliv známky, že prodejce, či zprostředkovatel prodeje, nesdělují úplné informace. Dotazujte se, proč majitel nemovitost prodává. Jaké jsou jeho pohnutky? Je ochotný sdělovat klady i zápory nemovitosti?

Při koupi domu na klíč pátrejte po historii stavební firmy, zjišťujte počet dokončených domů, ale i informace o jejich kvalitě a spokojenosti zákazníků. Chtějte znát finanční sílu firmy, schopnost dodávat včas a platební podmínky.

Při vyjednávání je ve značné nevýhodě ta strana, která je časově či finančně omezena. Působení na emoce je mocným nástrojem prodejce k dosažení vlastních podmínek obchodu. Neváhejte do vyjednávání, ve kterém jste emočně zapojeni, přizvat nezávislou stranu. Chtějte profesionála, který bude dobře rozumět argumentaci i problematice realit a uzavře obchod výhodně a beze zbytečných emocí.

Peníze až na prvním místě

Nákup domu může představovat největší investicí, kterou za život učiníte. Naplánujte si financování precizně. Rozhodněte se, kolik peněz můžete dát ze svého, kolik z cizích zdrojů. Přistoupíte-li k cizímu financování, zvažujte pragmaticky měsíční náklady. Doporučuje se udržet měsíční náklady na splátky nižší než 30 až 40 % všech příjmů domácnosti.

Zkušení investoři často zvažují rozdíl mezi nemovitostmi v centru města a na periferii. Pokud jsou domy v centru Vašeho města velmi drahé a Vy chcete ve městě zůstat, investujte do cenově dostupné nemovitosti na periferii. Existuje totiž možnost právě tento majetek využít pro získání Vašeho vysněného domu v dražší lokalitě. Lacinější nemovitost na periferii města může být použita jako počáteční kapitál pro nákup takového domu, který si opravdu přejete. 

Technický stav nemovitosti je v případě samostatně stojícího domu značně významným kritériem pro rozhodnutí. Řady domů byly stavěny svépomocí, za použití nekvalitních materiálů a nejrůznějšími neodbornými technikami. Ačkoliv sami tyto vady domu těžko objevíte, stavebnímu technikovi se mohou odhalit snadno.

Dům bez posouzení stavařem může mít skryté vady

Nejenže veškeré stavební úpravy a opravy nemovitosti se značně prodražují, a navyšují tak počáteční investice, mnohé ze závad mohou být rovněž životu a zdraví nebezpečné. Stavební technik odhalí závady, stanoví náklady potřebné na jejich odstranění, a jeho závěry se stanou vhodným argumentem pro vyjednání slevy, nebo pro požadavek odstranění závad přímo prodávajícím.

Nenechte se omámit mramorem

Ilustrační obrázek

 

I přesto, že je dům krásně proveden a splňuje všechny Vaše požadavky a přání, neplaťte cenu o mnoho vyšší, než jakou má nemovitý majetek v dané lokalitě. Srovnávejte ceny různých prodejců a využijte tato data k vyjednání nižší kupní ceny.

Právo ...

Ani nejpreciznější prezentace domu na internetu nemůže představit všechny informace. A co teprve, když prodejce některé záměrně neuvede?

Informace v inzerátech ověřujte a čtěte mezi řádky


Otázka vlastnictví je v případě samostatně stojícího domu a jeho pozemků mnohdy komplikovaná, je třeba znát detailně veškeré informace. Vyhledávejte informace v katastru nemovitostí i v jiných zdrojích, neváhejte přizvat ke konzultaci právního zástupce. Předejdete možným budoucím komplikacím při řešení převodu i sporů.

Smluvní definování přesných podmínek koupě může zabrat mnoho dní a řadu konzultací s právními zástupci. Nepodceňujte však sílu odborně zpracované smlouvy.

Rozdíl mezi smlouvou z internetu a odborně zpracovanou smlouvou se zpravidla projeví až po řešení sporů

Mnohdy se ukáže, že smlouva obsahující chyby je po celou dobu neplatná. A platnost smluv ohrožují i zcela základní nepřesnosti. Mezi nejčastější patří nesprávné označení účastníků smlouvy a jejich zástupců, chybné osobní informace, či neprovedení úředního ověření podpisů, ale i neodpovídání novému občanskému zákoníku, či katastrálnímu zákonu.

Nový občanský zákoník přinesl i změny, na něž některé realitní kanceláře nestačily zareagovat. Proto zbystřete ve chvíli úhrady rezervačních poplatků za nemovitost. Smlouva o rezervačním poplatku je trojstranná a uzavírá se mezi prodávajícím, kupujícím a zprostředkovatelem. Nikoliv pouze mezi kupujícím a zprostředkovatelem, tedy realitní kanceláří.

... a pořádek

Z hlediska technického stavu má dům na klíč značné výhody. Konstrukce jsou zcela nové, vytvořené stavební firmou, existuje nárok reklamovat, pokud je s některým prvkem stavby něco v nepořádku.

Koupě staršího domu vyžaduje pečlivé posouzení stavebním technikem, popřípadě dalšími specialisty ve stavebnictví pro konkrétní konstrukce či rozvody. Před nákupem domu vždy proveďte posouzení technického stavu, vyžadujte popis závad a odhad výdajů na jejich odstranění.

Značné množství technických závad domů je způsobeno neodborným provedením stavby 

Domy tvořené několika různě velkými částmi, kdy například sousedí s domem garáž, či veranda, mohou nerovnoměrně sesedat a způsobit praskání zdiva.

Ilustrační obrázek

 

Zcela samostatnou otázkou je pronikání vody do domu. To může být způsobeno umístěním prvního podlaží v malé výšce nad zemí, zatékáním vody do garáží pod úrovní terénu, nebo pronikáním vody přístupem do domu z terasy. Špatné napojení instalací způsobí praskliny v oblasti koupelny. Každé pronikání vody do domu je zároveň zdravotním ohrožením, protože vlhkost způsobuje plísně.

Nákladným problémem je nevyhovující termoizolace. Tepelné mosty domu vedou ke ztrátám tepla, které Vás ročně mohou přijít na desetitisíce za vytápění navíc.

Zdraví, ale i život, může v domě ohrozit nesprávně zakotvené zábradlí. Chybně vyřešené větrání garáží může způsobit hromadění výfukových plynů. Zamrznutí a popraskání potrubí je pak často způsobeno realizací rozvodů vody bez vhodné izolace. Závady na domě není možné brát na lehkou váhu. Jejich odstranění může značně převýšit plánovanou investici, mohou však rovněž ohrozit zdraví a život obyvatel domu.

S týmem specialistů za zády

Ilustrační obrázek

Prodejce domu je často zastoupen realitní kanceláří. I když na schůzku s Vámi dorazí pouze jeden realitní makléř, přípravu nemovitosti obvykle realizuje celý tým specialistů tvořený odborníky v oblasti realit, stavebnictví, financí, marketingu a práva. Je přirozené se obávat, že takový tým bude dostatečně argumentačně vyzbrojen k tomu, aby dosáhl veškerých svých požadavků. Zvažte své zastoupení realitní kanceláří i v pozici kupce. Obavy o navýšení celkové ceny investice se ukazují jako liché. Zastupující kancelář zpravidla vyjedná tak významné snížení ceny nemovitosti, a tak výhodné podmínky smluv, že celkové náklady kupujícího jsou nižší průměrně o 10 %, oproti situaci, kdy by jednal samostatně. 

Na rovinu!

Pojďme si porovnat domy - přehledně a podle jednoho měřítka. Následující formulář Vám pomůže udělat v nabídce jasno.

Checklist domu
 

 

Koupě investičního bytu na pronájem

Koupě investičního bytu na pronájem

Přemýšlíte o tom, jak zhodnotit své finance a vybudovat zajímavý pasivní příjem? Investice do koupě nemovitosti je atraktivní možností, jak zbohatnout. Protože jde o dlouhodobou investici v řádu st...

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Jak se ponořit do nákupu domu a neztratit dech

Koupě domu se může stát jedním z nejšťastnějších momentů života, ale může i pěkně potrápit. Dokážete udržet emoce na uzdě a považovat nákup domu za investiční transakci?

TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI

TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI

Po podpisu smlouvy je pozdě požadovat opravy! Koupě staršího domu vyžaduje pečlivé posouzení stavebním technikem.

Potřebujete poradit? Napište nám!

2047návštěv za poslední měsíc