Není zisku bez rizika​​​​​​​

Není zisku bez rizika

A to ani u tak stabilní investice, jako je koupě nemovitosti k pronájmu. Komerční nemovitosti, oproti těm rezidenčním, jsou obvykle provázeny větší mírou rizika, s kterými však lze pracovat a lze je snížit na minimum vhodnými preventivními opatřeními.

NA JAKÁ RIZIKA SE TEDY PŘIPRAVIT?

  • likvidita
  • trh
  • inflace
  • úrok
  • nájemci

RIZIKO LIKVIDITY

Středně nízká likvidita, neboli do půl roku nemovitost prodáte

Likviditou investičních nemovitostí rozumíme stav, kdy a jak rychle dokážete svou nemovitost proměnit zpět na peníze a jak z dané investice dokážete profitovat. Samotný proces prodeje nemovitosti lze těžko uspíšit, přesto jej můžete podpořit kvalitní inzercí nebo vhodně zvolit druh vlastnictví nemovitosti, abyste nemuseli čekat déle než měsíc na převod vlastnického práva v katastru nemovitostí (platí u družstevního bytu).  Ať tak nebo tak, do půl roku byste rozhodně měli dobrou nemovitost prodat, což odpovídá střední úrovni likvidity. Dlouhodobou výhodu mají především rezidenční nemovitosti, které se prodávají mnohonásobně rychleji, zatímco o komerční nebytové prostory a jiné objekty není poptávka tak vysoká.

Oproti tomu ve vztahu k cenným papírům nebo akciím není likvidita příliš vysoká a pravděpodobnost, že je prodáte během několika dnů je mizivá. V tomto případě se dá hovořit spíše o řádech několika měsíců. 

RIZIKO TRHU

Dlouhá reakční doba v důsledku ekonomických výkyvů

Jak už dobře víte, hospodářský pokles, ekonomické výkyvy či politický převrat zásadně ovlivňují ceny a tržní ekonomiku. V důsledku těchto změn často dochází ke zpomalení procesu prodeje a nákupu nemovitostí, přičemž mají ceny nemovitostí poměrně dlouhou reakční dobu a klesají až tehdy, kdy se jedná o vážné ekonomické krize. Oproti tomu ceny akcií naopak na tyto změny reagují velmi rychle.

Velmi důležitým ukazatelem rizika je volatilita, která vyjadřuje míru kolísání hodnoty aktiva (nemovitosti) nebo její míru výnosu. U nemovitostí se volatilita pohybuje v rozmezí jednotek procent, u velkých krizí může jít i o desítky procent, přesto Vám cena nikdy neklesne nečekaně na polovinu či níže.

RIZIKO INFLACE

Nemovitost Vaše peníze před inflací chrání


Ilustrační obrázek


Dalším typem je inflační riziko, při kterém u některých investic hrozí pokles jejich kupní síly, stejně tak, jako klesá s inflací kupní síla peněz. Nutno podotknout, že investice v podobě nemovitostí mají inflační povahu a naopak Vaše peníze před možnou inflací ochrání. Je to dáno tím, že jejich zhodnocení je v dlouhodobém horizontu vyšší než inflace a zajišťují dva druhy výnosu: 1. ze zhodnocení, 2. z pravidelného měsíčního nájmu. Podobně jsou na tom i komodity, ovšem nenesou žádný úrok a tudíž jsou nevhodné pro zajištění renty.

RIZIKO ÚROKU

S nízkými úroky se vyplatí nakládat rozumně

Úrokové riziko sebou přináší takové nebezpečí, kdy s růstem úrokových sazeb klesá hodnota Vaší investice. Současný stav udává nízké úroky, což přeje hlavně investicím do nemovitostí, zvláště tehdy, pokud „pákujete“ výnos hypotečním úvěrem. To znamená, že využíváte nízké úrokové sazby k tomu, abyste si zajistili cizí finanční zdroje a zvýšili tak výnos z investice. V takovém případě však nastává riziko v růstu úrokových sazeb do budoucna. Toto riziko může zásadně Vaší investici ovlivnit zejména po skončení fixační doby (obvykle horizont 5 let), kdy se můžou po změně nové úrokové sazby značně navýšit náklady s tím spojené. Další úskalí spočívá v těch případech, kdy si investor půjčuje většinu cizích zdrojů v poměru 90-100 %, proto je dobré pohybovat se v rozumném rozmezí 50:50 vůči vlastním finančním zdrojům. Úroky jsou pak obvykle daleko nižší a úvěr můžete splatit poměrně brzy.

RIZIKO NÁJEMNÍKŮ

Zde platí pořekadlo: „DŮVĚŘUJ, ALE PROVĚŘUJ“

Jestliže vlastníte nemovitost určenou k pronájmu, musíte počítat s tím, že se automaticky vystavujete nejednomu riziku. Lidský faktor má zpravidla sklon k selhání, což je fakt, na který se Vy nikdy předem nepřipravíte. Nikdy nebude ve vašich schopnostech určit, kdy vámi vybraný nájemník přestane platit nájemné, zda vám způsobí škody na pronajatém majetku nebo ztratí zaměstnání a přijde o svůj existenční příjem.
Mezi hlavní ohrožující faktory ale nepatří pouze neplatiči, kteří nehradí nájem a blokují Váš byt, ale roli zde sehrává i pokles cen nemovitostí a pronájmů v dané lokalitě, výše inflace či nečekané náklady spojené s případnými opravami nebo rekonstrukcí. 


Jakožto majitele investičního bytu Vás především zajímají dvě zásadní věci: 

  1. Dlouhodobé obsazení bytu nájemcem 
  2. Pravidelná úhrada měsíčního nájemného ze strany nájemce
Ilustrační obrázek


Pakliže byste rádi eliminovali zmíněná rizika spojená s nájemníky a chtěli si vybrat toho spolehlivého, pak se nechte inspirovat doporučenou radou APLU: Vybírejte a prověřujte si svého nájemníka opravdu pečlivě! 

V případě, že se do potíží s nájemníky přeci jen dostanete, nezoufejte.  Novela občanského zákoníku je nyní více přikloněna na stranu pronajímatele, což vám umožňuje okamžitě jednat bez zbytečných legislativních průtahů.

Statistiky vycházející ze sdružení SOLUS uvádějí, že počet neplatičů stále vzrůstá a až 8,24 % dospělých osob má závazky po splatnosti.  
Jestliže Vám nájemce neuhradil nájemné tři měsíce, je tento skutek dle nového občanského zákoníku považován za závažné porušení jeho povinností a Vy jej s okamžitou platností můžete požádat o neodkladné opuštění bytu.

    Lhůta pro vystěhování je nyní kratší, než tomu bylo v minulosti, tudíž se nemusíte obávat dlouhých průtahů. Výpověď z nájmu musíte sepsat písemně a nejlépe zaslat doporučenou zásilkou s doručenkou, což Vám garantuje převzetí této zásilky adresátem. Ve výpovědi byste měli uvést přesný důvod výpovědi včetně poučení nájemce o právu vznést námitky a možnost podání návrhu na soudní přezkoumání. Výpovědní doba běží od prvního dne následujícího kalendářního měsíce od chvíle, kdy došlo k převzetí výpovědi nájemcem a ten je následně povinen byt opustit bez odkladu a nejpozději do jednoho měsíce. V nejhorším případě se můžete bránit podáním soudní žaloby.
    ​​​​​​​

    Přijďte se poradit, jak ze svých úspor vytěžit maximum.
    Rádi se o vaši investici postaráme.

    PRÁVNÍ PROHLÁŠENÍ A UPOZORNĚNÍ NA RIZIKA


    Hledáte nejlepší cestu k pasivnímu příjmu a finanční svobodě?
    Další kapitola e-booku Investice aneb... Cesta za finanční svobodou je tu pro Vás!​​​​​​​





    ​​​​​​​

    4340návštěv za poslední měsíc