Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky? Změna k lepšímu!

Hypotéka je jednou z řady možností, jak realizovat financování nákupu nemovitosti. Pokud se rozhodnete tento způsob využít, je dobré se připravit na veškeré záludnosti již předem. O co tedy přesně poskytovatelům hypoték jde?

Poskytovatelé hypoték chtějí své poplatky, a tudíž se snaží zabránit Vašemu přechodu jinam

Vývoj na trhu s hypotékami prochází neustálými změnami. Produkt, který byl před lety nejvýhodnější, může nyní přinášet finanční ztráty. Nejste se svou hypotékou spokojeni? Nic Vám nebrání poohlédnout se po refinancování.
 

Refinancování znamená splacení původního úvěru od stávající banky úvěrem od jiné banky, a to tak, aby bylo dosaženo výhodnějších podmínek. S tímto procesem refinancování jsou spojena určitá úskalí, která budou zmíněna dále.

Fixace pak představuje období, po které banka garantuje výši úrokové sazby, tak jak je sjednáno v úvěrové smlouvě. Tato doba fixace může být různě dlouhá, obvykle se jedná o doby 3, 5, 7, 10 ale i více let. Než období fixace vyprší, stávající banka nabízí klientovi nové podmínky smlouvy. Pokud je klient přijme bez průzkumu trhu, vystavuje se nebezpečí, že tato nabídka není nejvýhodnější, kterou může dostat.

Průzkum trhu hypoték před vypršením fixace je zásadní pro zachování výhodnosti

V praxi je možné pozorovat, že refinancování dokáže klientovi vytvořit takové podmínky, které sníží měsíční splátky a rovněž zkrátí délku trvání splácení hypotéky. Refinancovat hypotéku je možné již rok, nebo i dva předtím, než skončí období fixace.
 

Ilustrační obrázek

Proč vlastně refinancovat?
Protože nejlepší kvalitou peněz je jejich kvantita!

 A protože nechcete přicházet o peníze. Nechat věci tak jak jsou je pohodlné řešení, ne vždy ale přináší prospěch. Hypoteční úvěr, při dosažení fixačního období, přichází o své výhodné podmínky. Je to však ideální moment pro splacení úvěru novým hypotečním úvěrem, pro který je možné zvolit mnohem lepší podmínky.

 

Nechte si poradit dříve, než provedete první kroky


Hypotečních specialistů najdete více, než hub po dešti. Čekají na Vaše zavolání na svých soukromých číslech, nebo ve specializovaných odděleních bank. Výhodou hypotečního specialisty je nejen jeho orientace v oblasti financí, ale také v oboru nemovitostí. Získáte od něj neocenitelné informace, a přece ještě pořád nemusíte na žádné změny přistupovat. Požadujte od něj seznámení s celým procesem refinancování, doporučení výhodných produktů, upozornění na nástrahy trhu hypoték, vyjednání výhodnějších smluvních podmínek a asistenci v celém procesu.

 


Kdy je čas postarat se o své peníze?


Zpozorněte, pokud do konce fixačního období Vašeho hypotečního úvěru zbývá méně než rok.

Ilustrační obrázek

V takovém případě je správný čas kontaktovat hypotečního specialistu a s jeho pomocí vyjednat skutečně výhodné podmínky stávajícího úvěru pro další roky, nebo se porozhlédnout po nabídkách konkurenčních bank, které vyřizují nové úvěry na refinancování s předstihem. Mnohdy i 12 měsíců před koncem fixace Vaší úrokové sazby.

Právě roční sazba je známkou, podle které lze hodnotit výhodnost nabídky. Zjistěte, jakým způsobem se po dosažení fixačního období změní. Může totiž vystoupat až na 4% ročně.

Refinancování je správným řešením, pokud se na trhu nabízí produkt s nižší roční úrokovou sazbou.
K refinancování je možné přikročit i z jiných důvodů. Pokud máte problémy se splácením vysokých měsíčních částek, refinancování je cestou, jak vyjednat delší dobu splatnosti a tedy nižší měsíční splátky. S hypotečním specialistou konzultujte i moment, ve kterém proces refinancování uskutečníte.

Refinancování mimo fixační dobu je obvykle spojeno s řadou poplatků. Banky si účtují náklady, které při předčasném splacení skutečně vznikají. Mohou tak požadovat náklady spojené s vyplácením úroků investorům, od nichž si peníze na hypotéku půjčily, nebo na provize subjektů v prodejní síti svých produktů.

Máte špatnou zkušenost se samotnou bankou, u které je Váš hypoteční úvěr veden? I pro tento případ je refinancování odpovědí.

 

A jak si vlastně proces refinancování představit?

Sběr informací o trhu a Vašich možnostech je nevyhnutelným prvním krokem. Problematika je složitá a situace na trhu se neustále mění, mít v kapse argumenty je proto k nezaplacení.

Vyzbrojeni informacemi můžete přistoupit k vyjednávání se stávající bankou. Získávání klientů je nákladné, a proto je možné očekávat, že banka bude mít zájem předložit Vám alespoň mírně zvýhodněnou nabídku. Pokud Vám však nevyjde vstříc podle Vašich představ, je na čase zahájit vyjednávání s konkurenčními bankami.
 

Proces refinancování je administrativně náročný. Očekávejte nutnost doložení smlouvy k předchozímu úvěru a vyčíslení doposud nesplacené částky úvěru. Některé banky akceptují původní odhad ceny nemovitosti, což sníží náklady na refinancování. Často je však nutné nechat zhotovit zcela nový odhad.

Refinancování přináší možnost změnit některé základní vlastnosti úvěru. Umožní jej navýšit, změnit dobu splatnosti, a tedy výši měsíčních splátek, a je zvolena nová doba fixace.

I když některé banky lákají na refinancování bez poplatků, celý proces je spojen s množstvím výdajů. Některé banky si neúčtují poplatky za zpracování či poskytnutí úvěru, zpravidla se však nevyhnete navazujícím poplatkům.

Refinancování přináší možnost změnit některé základní vlastnosti úvěru. Umožní jej navýšit, změnit dobu splatnosti, a tedy výši měsíčních splátek, a je zvolena nová doba fixace.

 

O jaké poplatky se tedy jedná?

  • Výpis z katastru 100 Kč
  • Návrh na vklad 1000 Kč a výmaz z katastru nemovitostí 1000 Kč
  • Návrh na výmaz zástavního práva 1000 – 1500 Kč
  • Odhad ceny nemovitosti 500 – 5 500 Kč
  • Vystavení potvrzení o zůstatku až 1500 Kč – opět jde o individuální nastavení jednotlivých bank
  • Vyčíslení úvěrů sjednaných před 1.12.2016 až 5000 Kč – novela zákona udává jedno vyčíslení povinně zdarma, vícero je již zpoplatněno. 
  • Čerpání úvěru 200 – 800 Kč
  • Ověření listin a podpisů 30 – 50 Kč za každou stranu listiny či podpis
  • Ostatní individuální poplatky vázající se na cenové nastavení každé banky

 

Nenechte se zaskočit tajemnými bankovními praktikami

Ilustrační obrázek

Doba fixace je období, po které banka garantuje smluvně ujednanou výši úrokové sazby. A není ničím neobvyklým, že banka klientovi nabídne novou výši úrokové sazby na další období těsně před koncem doby fixace. V takovém případě není dostatek času k průzkumu možností na trhu a zajištění nejvýhodnějšího refinancování. Nečekejte na tuto situaci a opatřete si všechny informace včas. S nabídkami jiných bank totiž máte také páku k vyjednávání podmínek na další fixační období u stávající banky.

 

Kontrolujte existenci takzvané negative pledge

Toto riziko přišlo spolu s novým občanským zákoníkem v roce 2014. Ve smlouvě je podepsán zákaz prodeje, nebo zcizení nemovitosti, ale také zákaz zatížení, například v podobě zástavy, nebo věcného břemene.

Poskytovatel hypotéky zakotví do smlouvy požadavek, aby spolu se zástavním právem k nemovitosti byly do katastru nemovitostí zapsány tyto nové instituty. V důsledku pak není klientovi umožněno refinancování bez povolení původní banky.

Je moudré nechat se přesvědčit prohlášením banky, že tento souhlas s refinancováním bude v případě potřeby poskytnut automaticky? Řešení tohoto procesu může být časově, ale i technicky velmi komplikované a původní banka nemusí spolupracovat ochotně.

 

Nenechte se ovlivnit sliby,
rozhoduje pouze to, co je napsáno ve smlouvě

Poskytovatel hypotéky rád využije všech ustanovení smlouvy, které mu přinesou jakýkoliv užitek. Existenci tohoto věcného práva zákazu zatížení je možné zjistit z textů zástavních smluv. Podle smlouvy provádí katastr nemovitostí zápis do listu vlastnictví. Kupujete-li nemovitost, zkontrolujte zmínku o zákazu zcizení nebo zástavy v listu vlastnictví kupované nemovitosti. Vyžádejte si pak kopii zástavní smlouvy od prodávajícího.

Zásadní význam pro vyjednávání s bankou má finanční poradce, ten by měl na tento institut pomýšlet a poskytovatele hypotéky předem informovat, zda klient přijímá zákaz zcizení a zatížení, nebo ne.

Kupujete-li nemovitost, zkontrolujte zmínku o zákazu zcizení nebo zástavy v listu vlastnictví kupované nemovitosti.


Přejete-li si refinancovat, myslete na včasnou reakci
ještě před termínem fixace

Ilustrační obrázek

V případě zákazu zatížení zástavním právem, a vzniku požadavku klienta na refinancování, je potřeba písemného souhlasu banky a uhrazení poplatků za výmaz z Katastru nemovitostí. Po odstranění z listiny vlastnictví je nutné podat nový návrh na vložení zástavního práva do tohoto dokumentu. Katastr nemovitostí může zápis provést až po uplynutí lhůty 20 dní dané zákonem. Uplatňuje-li se zákaz zcizení nebo prodeje, není možné nemovitost převést na nového majitele. Je vyžadována součinnost s bankou.

 

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

Připravte se na veškeré záludnosti refinancování hypotéky již předem. O co tedy přesně poskytovatelům hypoték jde? To se dozvíte v tomto článku.

Koupě investičního bytu na pronájem

Koupě investičního bytu na pronájem

Přemýšlíte o tom, jak zhodnotit své finance a vybudovat zajímavý pasivní příjem? Investice do koupě nemovitosti je atraktivní možností, jak zbohatnout. Protože jde o dlouhodobou investici v řádu st...

PODÍLOVÉ FONDY

PODÍLOVÉ FONDY

Podílových fondů je na trhu celá spousta. Jak poznat ten správný? Rozhodně se nevyplatí střílet naslepo a vložit finance do prvního fondu, který si vyhledáte na internetu. Přečtěte si více o tom, j...

Možnosti investic

Možnosti investic

DO ČEHO NEJLÉPE INVESTOVAT? Přečtěte si přednosti i rizika jednotlivých druhů investic.

MOŽNOSTI INVESTOVÁNÍ

MOŽNOSTI INVESTOVÁNÍ

Chcete efektivně využít sílu Vašich peněz a rozumně s nimi nakládat? Pak na nic nečekejte a investujte právě teď!

Důchody

Důchody

Odchod do starobního důchodu se nevyhne nikomu z nás. Přestože je téma starobního důchodu pořád velmi diskutabilní a pro každého poměrně zásadní, stále se potýkáme s jistou mírou neznalostí. Přitom...


 

Potřebujete poradit? Napište nám!

 

4693návštěv za poslední měsíc