Investiční rizika u nemovitostí​​​​​​​


Investiční rizika u nemovitostí 

Nemovitosti jsou obvykle doprovázeny několika riziky, které byste měli brát na vědomí. Obecně platí, že k méně rizikovým se řadí hlavně rezidenční nemovitosti oproti těm komerčním.

Jaká rizika to jsou?

Ilustrační obrázek

1.    Likvidita
2.    Trh
3.    Inflace
4.    Úrok
5.    Nájemci
 

Riziko likvidity


Středně nízká likvidita, neboli do půl roku nemovitost prodáte


Ilustrační obrázek

Likviditou investičních nemovitostí rozumíme stav, kdy a jak rychle dokážete svou nemovitost proměnit zpět na peníze a jak z dané investice dokážete profitovat. Samotný proces prodeje nemovitostí lze těžko uspíšit, přesto jej můžete podpořit kvalitní inzercí nebo vhodně zvolit druh vlastnictví nemovitosti, abyste nemuseli čekat déle než měsíc na převod vlastnického práva v katastru nemovitostí – platí u družstevního bytu.  Ať tak nebo tak, do půl roku byste rozhodně měli dobrou nemovitost prodat, což odpovídá střední úrovni likvidity. Dlouhodobou výhodu mají především rezidenční nemovitosti, které se prodávají mnohonásobně rychleji, zatímco o komerční nebytové prostory a jiné objekty není poptávka tak vysoká.

Oproti tomu ve vztahu k cenným papírům nebo akciím není likvidita příliš vysoká a pravděpodobnost, že je prodáte během několika dnů je mizivá. V tomto případě se dá hovořit spíše o řádech několika měsíců.


Riziko trhu


 Dlouhá reakční doba v důsledku ekonomických výkyvů

Jak už jistě dobře víte, hospodářský pokles, ekonomické výkyvy či politický převrat zásadně ovlivňují ceny a tržní ekonomiku. V důsledku těchto změn často dochází ke zpomalení procesu prodeje a nákupu nemovitostí, přičemž mají ceny nemovitostí poměrně dlouhou reakční dobu a klesají až tehdy, kdy se jedná o vážné ekonomické krize. Oproti tomu ceny akcií naopak na tyto změny reagují velmi rychle.

Ceny nemovitostí klesají až tehdy, kdy se jedná o vážné ekonomické krize.

Velmi důležitým ukazatelem rizika je volatilita, která vyjadřuje míru kolísání hodnoty aktiva (nemovitosti) nebo její míru výnosu. U nemovitostí se volatilita pohybuje v rozmezí jednotek procent, u velkých krizí může jít i o desítky procent, přesto Vám cena nikdy neklesne nečekaně na polovinu či níže.


Riziko inflace


Nemovitost Vaše peníze před inflací chrání

Dalším typem je inflační riziko, při kterém u některých investic hrozí pokles jejich kupní síly, stejně tak, jako klesá s inflací kupní síla peněz. Nutno podotknout, že investice v podobě nemovitostí mají inflační povahu a naopak Vaše peníze před možnou inflací ochrání. Je to dáno tím, že jejich zhodnocení je v dlouhodobém horizontu vyšší než inflace a zajišťují dva druhy výnosu: a) ze zhodnocení, b) z pravidelného měsíčního nájmu. Podobně jsou na tom i komodity, ovšem nenesou žádný úrok a tudíž jsou nevhodné pro zajištění renty.


Riziko úroku


S nízkými úroky se vyplatí nakládat rozumně

Ilustrační obrázek

Úrokové riziko sebou přináší takové nebezpečí, kdy s růstem úrokových sazeb klesá hodnota Vaší investice. Současný stav udává nízké úroky, což přeje hlavně investicím do nemovitostí, zvláště tehdy, pokud pákujete výnos hypotečním úvěrem. To znamená, že využíváte nízké úrokové sazby k tomu, abyste si zajistili cizí finanční zdroje a zvýšili tak výnos z investice. V takovém případě však nastává riziko v růstu úrokových sazeb do budoucna. Toto riziko může zásadně Vaší investici ovlivnit zejména po skončení fixační doby (obvykle horizont 5 let), kdy se můžou po změně nové úrokové sazby značně navýšit náklady s tím spojené. Další úskalí spočívá v těch případech, kdy si investor půjčuje většinu cizích zdrojů v poměru 90–100 %, proto doporučujeme pohybovat se v rozumném rozmezí 50:50 vůči vlastním finančním zdrojům. Úroky jsou pak obvykle daleko nižší a úvěr můžete splatit poměrně brzy.


Riziko nájemníků


Zde platí pořekadlo: „DŮVĚŘUJ, ALE PROVĚŘUJ“

Ilustrační obrázek

Jestliže vlastníte nemovitost určenou k pronájmu, musíte počítat s tím, že se automaticky vystavujete nejednomu riziku. Lidský faktor má zpravidla sklon k selhání, což je fakt, na který se Vy nikdy předem nepřipravíte. Nikdy nebude ve Vašich schopnostech určit, kdy vámi vybraný nájemník přestane platit nájemné, zda vám způsobí škody na pronajatém majetku nebo ztratí zaměstnání a přijde o svůj existenční příjem.

Mezi hlavní ohrožující faktory ale nepatří pouze neplatiči, kteří nehradí nájem a blokují Váš byt, ale roli zde sehrává i pokles cen nemovitostí a pronájmů v dané lokalitě, výše inflace či nečekané náklady spojené s případnými opravami nebo rekonstrukcí. 

Jakožto majitele investičního bytu Vás především zajímají dvě zásadní věci: 
1)    Dlouhodobé obsazení bytu nájemcem 
2)    Pravidelná úhrada měsíčního nájemného ze strany nájemce

V případě, že se do potíží s nájemníky přeci jen dostanete, nezoufejte.  Novela občanského zákoníku je nyní více přikloněna na stranu pronajímatele, což vám umožňuje okamžitě jednat bez zbytečných legislativních průtahů.

Statistiky vycházející ze sdružení SOLUS uvádějí, že počet neplatičů stále vzrůstá a až 8,24 % dospělých osob má závazky po splatnosti.  

Jestliže Vám nájemce neuhradil nájemné tři měsíce, je tento skutek dle nového občanského zákoníku považován za závažné porušení jeho povinností a Vy jej s okamžitou platností můžete požádat o neodkladné opuštění bytu. Lhůta pro vystěhování je nyní kratší, než tomu bylo v minulosti, tudíž se nemusíte obávat dlouhých průtahů. Výpověď z nájmu musíte sepsat písemně a nejlépe zaslat doporučenou zásilkou s doručenkou, což Vám garantuje převzetí této zásilky adresátem. Ve výpovědi byste měli uvést přesný důvod výpovědi včetně poučení nájemce o právu vznést námitky a možnost podání návrhu na soudní přezkoumání. Výpovědní doba běží od prvního dne následujícího kalendářního měsíce od chvíle, kdy došlo k převzetí výpovědi nájemcem a ten je následně povinen byt opustit bez odkladu a nejpozději do jednoho měsíce. V nejhorším případě se můžete bránit podáním soudní žaloby.


REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

Připravte se na veškeré záludnosti refinancování hypotéky již předem. O co tedy přesně poskytovatelům hypoték jde? To se dozvíte v tomto článku.

MODELOVÝ PŘÍKLAD ZHODNOCENÍ VAŠICH INVESTIC

MODELOVÝ PŘÍKLAD ZHODNOCENÍ VAŠICH INVESTIC

Chcete si pořídit vlastní bydlení? Přemýšleli jste o tom, že nákup nemovitosti můžete chytře zkombinovat s investicí? Tentokrát se s vámi chceme zamyslet nad tím, jak nákupem nového bydlení co nejv...

PODÍLOVÉ FONDY

PODÍLOVÉ FONDY

Podílových fondů je na trhu celá spousta. Jak poznat ten správný? Rozhodně se nevyplatí střílet naslepo a vložit finance do prvního fondu, který si vyhledáte na internetu. Přečtěte si více o tom, j...

Možnosti investic

Možnosti investic

DO ČEHO NEJLÉPE INVESTOVAT? Přečtěte si přednosti i rizika jednotlivých druhů investic.

MOŽNOSTI INVESTOVÁNÍ

MOŽNOSTI INVESTOVÁNÍ

Chcete efektivně využít sílu Vašich peněz a rozumně s nimi nakládat? Pak na nic nečekejte a investujte právě teď!

Důchody

Důchody

Odchod do starobního důchodu se nevyhne nikomu z nás. Přestože je téma starobního důchodu pořád velmi diskutabilní a pro každého poměrně zásadní, stále se potýkáme s jistou mírou neznalostí. Přitom...

Potřebujete poradit? Napište nám!


Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek
Ovládací prvek Obrázek
1700návštěv za poslední měsíc