Koupě investičního bytu na pronájem

Koupě investičního bytu na pronájem

Přemýšlíte o tom, jak zhodnotit své finance a vybudovat zajímavý pasivní příjem?
Investice do koupě nemovitosti je atraktivní možností, jak zbohatnout.
Protože jde o dlouhodobou investici v řádu stovek tisíc či milionů korun, potřebujete promyšlený plán a strategii, jak dosáhnout nejlepšího zhodnocení vložených peněz. 

Součástí této strategie je také financování nákupu. Koupit nemovitost za hotové a přijít o všechny úspory, anebo zvolit financování s pomocí hypotéky? To je oč tu běží! Pojďme se společně zamyslet nad tím, který způsob financování pro vás bude výhodnější. 
 

 

 Hotově nebo na úvěr? 

Ilustrační obrázek

 

Máte našetřenou větší sumu a plánujete financovat nákup z vlastních prostředků? Na první pohled to vypadá jako rozumné řešení. Nemáte žádný nebo jen minimální dluh a finance vložené do nemovitosti budou v čase narůstat.

Přemýšleli jste ale nad tím, že koupě investiční nemovitosti s využitím co největší hypotéky může být ještě výhodnější? Ptáte se, jak je to možné, když bance zaplatíte úroky? Pojďme si to ukázat na příkladu z praxe.

 

Investiční záměr

Pan Jirsák se rozhodl koupit investiční nemovitost. Vyhledal si nabídku prodeje bytu 2+1 ve starší zástavbě s výměrou 55 m². Byt byl po kompletní rekonstrukci a součástí prodeje bylo také základní vybavení. Majitel požadoval kupní cenu 1 100 000,- Kč. Pan Jirsák měl tuto částku naspořenu. Měl tedy dvě možnosti. Zaplatit za byt v hotovosti, anebo použít pouze část vlastních zdrojů a zbylou sumu financovat pomocí hypotéky. 
 

 

Nákup z vlastních zdrojů​​​​​

Kalkulace výnosu z nájmu

Pořizovací cena bytu

1 100 000,- Kč   

Měsíční výnos z nájmu

6 500,- Kč

Roční výnos z nájmu

78 000,- Kč  

Roční hrubý výnos  

  7,1 %

Výdaje měsíčně ročně

Poplatek za správu

100,-Kč

1 200,- Kč

Příspěvek do fondu oprav

1 100,-Kč

13 200,- Kč

Daň z nemovitosti

 

600,- Kč

Pojištění nemovitosti

 

1000,- Kč

Celkem výdaje

 

16 000,- Kč

 

*Roční čistý výnos z nájmu v Kč

 

 62 000,- Kč

*Roční čistý výnos v %

 

 5,64 %

*Pozn. Ve výpočtech ročních výnosů nebereme zřetel na zhodnocení investice růstem tržní hodnoty nemovitosti.

 

*Daň z příjmu

              

8 190,- Kč

Výdaje + daň

 

24 190,- Kč

Příjmy po odečtu výdajů a daně

 

53 810,- Kč

*Pozn. Při výpočtu daně z příjmu je uplatněn 30% daňový paušál. Daňová sazba u pronájmu je 15 %.

 


Nákup prostřednictvím hypotéky

Kalkulace výnosu z nájmu s hypotékou

Parametry hypotečního úvěru

Doba splácení

30 let

LTV

80 %

Úroková sazba

2,33 %

RPSN

2,65 %

FIX

5 let

Splátka

3264,- Kč

 

Pořizovací cena bytu     

1 100 000,- Kč

Vlastní zdroje  

220 000,- Kč

Výše hypotečního úvěru

880 000,- Kč  

Roční výše nájmu

78 000,- Kč

Roční výše splátky hypotéky

39 168,- Kč

Čistý zůstatek z nájmu

Roční výnos z nájmu  

78 000,- Kč

Výdaje + daň

24 190,- Kč

Nájem po odpočtu výdajů  

53 810,- Kč

Nájem po odpočtu splátek a daně

14 642,- Kč

Po zaplacení splátek hypotečního úvěru a všech výdajů včetně daně z příjmu panu Jirsákovi zůstane 14 642,- Kč. Nezapomeňte, že celkový výnos zahrnuje také splacenou jistinu hypotéky. 
 
Výpočet ročního výnosu vlastního kapitálu*

Vlastní zdroje  

220 000,- Kč                                    

Roční výše nájmu  

78 000,- Kč    

Roční úroky z hypotéky

17 640,- Kč

Roční splátka jistiny hypotéky

21 520,- Kč

Výdaje + daň            

24 190,- Kč    

Nájem po odpočtu výdajů        

53 810,- Kč        

Nájem po odpočtu výdajů, úroku  

36 170,- Kč

Roční výnos z nájmu      

34 800,- Kč

Roční výnos vlastního kapitálu po odpočtu výdajů

24,46 %

Roční výnos vlastního kapitálu po odpočtu výdajů a úroku v prvním roce

16,44 %

* U ročního výnosu vlastního kapitálu nepočítáme s nákladovými úroky, které v prvním roce činí cca 20 000,- Kč a postupně se snižují.


Pozn. Tyto výpočty jsou zjednodušené a orientační. Neberou zřetel na zhodnocení vkladu růstem tržní hodnoty nemovitosti. Tento růst je v jednotlivých lokalitách rozdílný včetně rozdílného výnosu z nájmu. Záleží také na tom, zda upřednostňujete výši výnosu z nájmu, anebo růst tržní hodnoty vašeho majetku. 

Protože v anuitě klesá podíl zaplaceného úroku a stoupá podíl zaplacené jistiny, v následujících letech výnosy ještě více porostou. Za první rok se pan Jirsák mohl těšit z výnosu 16,44 % (se započtením úroku z hypotéky). Za poslední rok splácení to bude už 24,46 %. 

 

Hypotéka vs. vlastní zdroje

Ilustrační obrázek

 

Pan Jirsák se nakonec rozhodl financovat nákup s pomocí hypotéky. Jeho vložený kapitál ve výši 220 000,- Kč má vyšší zhodnocení i přesto, že splácí úvěr. Volné prostředky pan Jirsák dále investuje a zvyšuje své celkové výnosy z investic.

Po 30 letech bude navíc vlastníkem nemovitosti, kterou mu zaplatí pravidelné platby nájemného. Může ji využít podle libosti k bydlení, dalšímu pronájmu nebo nabídnout k prodeji. 


Zdá se vám to lákavé? Chcete dosáhnout výhodného zhodnocení financí jako pan Jirsák? Mějte však na paměti, že hypotéka je dobrý sluha, ale může být zlý pán. Každý z nás má jiné očekávání, potřeby a cíle. Proto je třeba řešit každý případ individuálně. Mějte svého spolehlivého rádce, který vám poradí s ohledem na vaši momentální situaci i s výhledem do budoucna.

 

 

 

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

Připravte se na veškeré záludnosti refinancování hypotéky již předem. O co tedy přesně poskytovatelům hypoték jde? To se dozvíte v tomto článku.

MODELOVÝ PŘÍKLAD ZHODNOCENÍ VAŠICH INVESTIC

MODELOVÝ PŘÍKLAD ZHODNOCENÍ VAŠICH INVESTIC

Chcete si pořídit vlastní bydlení? Přemýšleli jste o tom, že nákup nemovitosti můžete chytře zkombinovat s investicí? Tentokrát se s vámi chceme zamyslet nad tím, jak nákupem nového bydlení co nejv...

PŘÍPADOVÁ STUDIE  NÁKUP NOVÉHO DOMOVA

PŘÍPADOVÁ STUDIE  NÁKUP NOVÉHO DOMOVA

Věříte, že zvládnete nákup nemovitosti snadno sami? Proč platit za služby realitní kanceláři? Podobně uvažuje většina kupujících. Vybrat nemovitost na internetu, absolvovat prohlídku, dohodnout cen...

PRACOVNÍ NESCHOPNOST (PN)

PRACOVNÍ NESCHOPNOST (PN)

Pojištění pracovní neschopnosti, označována taktéž jako pojištění denní dávky v případě pracovní neschopnosti či pojištění ušlého výdělku, zajišťuje pojištěnému výplatu sjednané denní dávky po dobu...

HYPOTÉKA PRO PODNIKATELE

HYPOTÉKA PRO PODNIKATELE

Podnikáte a rádi byste zažádali o úvěr? Obáváte se ale, zda právě to vaše daňové přiznání bude pro banku dostačující, jelikož se jako podnikatel snažíte své příjmy efektivně optimalizovat?

OFFSETOVÁ HYPOTÉKA

OFFSETOVÁ HYPOTÉKA

Offsetová neboli pružná hypotéka je vhodná zejména pro ty bonitní klienty, kteří si rádi svou finanční rezervu nechávají volně k dispozici, aby ji mohli kdykoliv využít například v případě nečekané...

Potřebujete poradit? Napište nám!

 

1921návštěv za poslední měsíc